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CON PROYECTO NUEVO CHACUPE II: ¿DOS EXREGIDORES DE CHICLAYO ESTAFARON CON LA VENTA DE LOTES PARA VIVIENDA?

Escribe: Semanario Expresión
Edición N° 1108

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  • Gerencia de Desarrollo Urbano de La Victoria no ha recibido proyecto ni emitido licencia de habilitación urbana.
  • Extrañamente, proyecto ofrece lotes de 90 y 120 metros cuadrados independizados por Registros Públicos.
  • El mínimo de independización en un terreno rústico es de una hectárea.

 

El sueño de la casa propia puede convertirse en pesadilla para muchos. A las conocidas estafas de inmobiliarias que no concluyen los proyectos constructivos que emprenden o entregan viviendas con características diferentes a las ofrecidas, ahora se suma la modalidad de venta de lotes supuestamente habilitados; es decir, que no cuentan con autorización municipal ni servicios básicos y que terminan pasando una factura millonaria para las ciudades. Dos exregidores de Chiclayo están involucrados en un negocio de estas características.

 

Los exconcejales provinciales Víctor Rojas Díaz y Alfredo Montenegro Bermeo, este último bajo prisión preventiva por sus vínculos con la organización “Los temerarios del crimen”, emprendieron hace poco un negocio inmobiliario de venta de lotes para la construcción de viviendas.

El proyecto se denomina “Nuevo Chacupe II”, en el que se ofrecen lotes de 90 y 120 metros cuadrados, a un costo de 23 mil 500 y 31 mil 500 soles, respectivamente, cuya venta es promovida por el Grupo “Jesús en ti confío”.

Según los anuncios del negocio cada lote está independizado en la Superintendencia Nacional de Registros Públicos – SUNARP y la habilitación cuenta con factibilidad de servicios. Sin embargo, esto último no sería del todo cierto.

 

¿QUÉ ES UNA HABILITACIÓN URBANA?

La habilitación urbana es el proceso que se sigue para convertir un terreno rústico o eriazo en urbano.

La Cámara Peruana de la Construcción – CAPECO, que es uno de los principales agentes en el país promotores de la inversión inmobiliaria, ha formulado diversos aportes para el mejoramiento de las normas referidas a la tramitación de una habilitación urbana.

Los procesos que antes podían ser largos y sinuosos se han abreviado y es posible obtener las autorizaciones correspondientes en tiempos razonables. Pero, para obtener una habilitación debe tenerse como condición mínima la viabilidad de los servicios básicos, es decir el certificado de factibilidad para la instalación de redes de agua, alcantarillado e instalaciones eléctricas.

 

PASOS A SEGUIR

Carlos Paredes García, past decano del Colegio de Arquitectos de Lambayeque, explica que no es necesario instalar los servicios en un terreno a habilitar. Para el trámite, que se realiza ante la municipalidad de la jurisdicción, es suficiente tener el certificado de factibilidad. Con ello se logra la licencia de habilitación urbana.

“El empresario que quiere desarrollar una inversión inmobiliaria o de venta de lotes para vivienda debe presentar su proyecto de habilitación al municipio, el cual entrega la licencia de habilitación urbana. Como parte del proyecto debe presentar la factibilidad de servicios, es decir, el documento que emiten las empresas prestadoras (de agua, alcantarillado y energía) de que pueden brindar servicios al terreno que se busca habilitar. Una vez lograda la licencia de habilitación recién se puede construir o vender lotes independizados para vivienda”, señala.

Lo de la independización de los lotes es uno de los aspectos que más llama la atención del proyecto “Nuevo Chacupe II”, toda vez que si no existe proyecto de habilitación presentado sobre dicha área y tampoco licencia de habilitación urbana, Registros Públicos no puede inscribir los lotes de 90 y 120 metros cuadrados que se ofrecen a las familias.

Si no existe habilitación urbana el terreno sigue siendo rústico y la independización mínima en terrenos de este tipo es de una hectárea. ¿Cómo podrían los promotores de “Nuevo Chacupe II” ofrecer lotes para vivienda en un área que todavía tendría la condición de terreno rústico? Técnica y legalmente es imposible.

Expresión consultó a la Gerencia de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de La Victoria, distrito en el que se ubica “Nuevo Chacupe II” y recibió como respuesta que no existe proyecto de habilitación presentado ni licencia de habilitación emitida a favor de dicho proyecto de lotes para vivienda.

“El trámite de la factibilidad en las empresas prestadoras de servicio es relativamente rápido. En 30 días se puede obtener la respuesta de la empresa de la luz, en este caso Electro Norte, y en unas semanas más la respuesta de EPSEL para lo referido al agua y el desagüe. Logrado esto, se inicia el trámite en la municipalidad. Sin la licencia no se puede vender”, señala el exdecano del Colegio de Arquitectos.

 

AL MARGEN DE LA NORMA

Paredes García afirma que existen empresarios que se dedican a la venta de terrenos rústicos como si estuvieran habilitados para la construcción de viviendas, lo que constituye en una práctica ilegal.

“Lo que está ocurriendo en muchas zonas de la ciudad es que hay gente que tiene un terreno, encancha (nivela), tiza (demarca) y lo vende como si fuera terreno urbano, habilitado. Le dicen a las personas que compran esos lotes que esperen un tiempo, que luego llegará la municipalidad y esta tendrá que ponerles el agua, la luz y el desagüe. En resumidas cuentas es una invasión enmascarada con cierta formalidad. Es una estafa, pero no solo eso, es un cargo adicional para la ciudad, porque es la ciudad la que tendrá que habilitarles los servicios básicos a futuro, cuando esos costos deberían ser cubiertos por los empresarios”, manifiesta.

Refiere que todo empresario formal sabe que la habilitación urbana se incluye dentro de los costos del negocio inmobiliario, lo que no es considerado por los informales, quienes cargan esos pasivos a los municipios.

“Un terreno rústico puede costar 500 mil soles y como resultado de la transacción, vendiéndolo como área urbana, se puede ganar hasta diez millones de soles o más”, indica.

 

¿CÓMO PREVENIR?

Carlos Paredes sugiere que las familias interesadas en la compra de terrenos para vivienda deben asegurarse que el área cuente con la habilitación urbana y servicios básicos.

“¿Si compro un lote para vivienda sin servicios básicos, cómo me iré a vivir allí? No se puede. Es cierto que se puede vender un proyecto en planos, pero debo tener la certeza de que quien lo hace es alguien formal y que ofrece garantías en función de los proyectos de habilitación urbana aprobados o en trámite”, detalla.

El past decano del Colegio de Arquitectos de Lambayeque cuestiona que se ofrezca la venta de lotes para vivienda de hasta 120 metros cuadrados en áreas rústicas, toda vez que llegar a ese nivel de subdivisión es imposible.

“Eso abre la posibilidad de pensar que alguien en Registros Públicos está procediendo a realizar ese tipo de trámites, lo cual es evidentemente ilegal. Cuando se presenta un proyecto de habilitación urbana no toda el área se puede disponer para viviendas, debe asignarse el porcentaje de aporte urbano (para salud o educación), las áreas para parques y jardines y lo establecido para pistas y veredas. Esas condiciones son mínimas y sin la revisión municipal no se pueden aprobar”, señala.

 

LA FISCALIZACIÓN

Anota que los fiscalizaciones de Control Urbano que existen en todas las municipalidades son los llamados a identificar este tipo de negocios inmobiliarios a fin de frenar cualquier posibilidad de estafa a las familias.

“Si control urbano te multa por tener un poco de desmonte afuera de la casa, cómo no se va a percatar que existen empresas que venden lotes para vivienda si se han colocado grandes anuncios y publicidades. De oficio deben investigar si tal lotización cuenta con licencia de habilitación urbana y tomar las acciones correspondientes”, precisa.

Paredes García comenta que en la actualidad existen aproximadamente 12 negocios de este tipo en diferentes partes de la ciudad, sobre los que las autoridades municipales deben accionar.

“Que dos regidores en ejercicio hayan emprendido un negocio de este tipo llama la atención, porque sabían que tenían que cumplir una serie de requisitos para la habilitación urbana. Todo proyecto de habilitación pasa por manos de la comisión técnica municipal, integrada por representantes de los colegios de ingenieros y arquitectos, y es probable que si presentaban su proyecto la comisión les niegue el visto bueno”, refiere.

En un proceso de habilitación urbana el costo es de aproximadamente 100 soles por metro cuadrado, monto que el empresario formal recupera hasta en 300 % una vez emitida la licencia de habilitación a su favor.

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