Debo iniciar precisando la importancia de conocer las obligaciones que tenemos si vamos a transferir inmuebles de nuestra propiedad. Para tal efecto, es importante que antes de vender un inmueble deba responder a la pregunta: ¿En qué año adquirí el bien?, porque esa fecha marcará mi obligación o no de tributar como rentas de segunda categoría o renta empresarial, en términos monetarios, si me corresponde pagar el 5% o el 29.5% para efectos del impuesto a la renta.

Les comento que las ganancias de capital provenientes de la enajenación de inmuebles distintos a la casa habitación, efectuados por personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades conyugales constituirán rentas gravadas de la segunda categoría, siempre que la adquisición y enajenación de tales bienes se produzca a partir del 01.01.2004, es decir, si mis abuelos transfieren el inmueble que compraron el 30 de agosto de 1980 ¿Pagarán impuesto a la renta?, definitivamente NO.

La Ley del Impuesto a la Renta, preceptúa que si se transfiere una propiedad adquirida a partir del 01.01.2004, se debe aplicar una tasa del 5% a la ganancia de capital, obtenida de la diferencia entre el precio de venta y el costo computable (valor de adquisición), también la norma sustantiva contempla que en un mismo ejercicio fiscal, si se hacen dos transferencias, éstas puedan tributar con el 5% cada una; sin embargo, qué pasa cuando se trata de la tercera transferencia en el mismo ejercicio, SUNAT canta eureka!, tercera la vencida, porque se generó la HABITUALIDAD, que para efectos tributarios se da cuando una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, efectúa una tercera enajenación, inclusive, en el ejercicio gravable.

Por ejemplo, Juanita Fortuna Paz, gracias a su exitoso desempeño profesional ha logrado adquirir 5 inmuebles, de los cuales en el año 2023 decidió vender porque necesitaba liquidez, para ello, con fecha 17 de mayo de 2023 transfiere P1, con fecha 15 de noviembre de 2023 transfiere P2 y el 28 de diciembre de 2023 transfiere P3, ustedes se estarán preguntando y cómo tributa Juanita, pues les cuento:

-       Respecto de la primera y segunda transferencia, Juanita va a deducir del precio de venta su costo computable reajustado por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas, aplicando de ese modo, la tasa del 5%, lo cual pagará ante la SUNAT.

-       Por la tercera transferencia, Juanita ya no tributará con la tasa del 5%, sino con el 29.5% porque la tercera transferencia en el ejercicio 2023 ha configurado la habitualidad, ergo, Juanita va a tributaria como renta empresarial. 

Como pueden advertir, si Juanita hubiera transferido P3 en el 2024 no habría incurrido en habitualidad, permitiéndole aún tributar con el 5%; sin embargo, en nuestro ejemplo Juanita, por imperativo de la ley, va a tributar con una tasa mayor y va a mantener la condición de habitual durante los dos (2) ejercicios siguientes.

De otro lado, quiero comentarles qué sucede cuando trasferimos nuestra casa, la que le tenemos tanto cariño porque nos recuerda nuestro crecimiento, en la que nos hemos tomado muchas fotitos y no es oficina, su dirección aparece hasta en el DNI, estará gravado con el impuesto a la renta?, para absolver esta interrogante nos remitimos al reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, el cual estipula que CASA HABITACIÓN del enajenante es el inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos (2) años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares, y cuando ello ocurra debemos presentar nuestro formulario de no encontrarnos obligados al pago.

Recordemos que nuestras actuaciones son verificadas por la SUNAT, por lo que un contribuyente debe tener claro cuáles son sus obligaciones tributarias, caso contrario tenga diligencia de revisar su buzón electrónico porque puede ser que le notifiquen el inicio de un procedimiento de fiscalización de obligaciones vinculadas a la transferencia de inmuebles.

Espero esta información sea de vuestra utilidad, en caso requiera mayor precisión sobre algún aspecto, gustosos de atenderlos en nuestra oficina.

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yaninabarboza.abogada@gmail.com

945976720

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