El fiscal adjunto supremo titular de la Fiscalía Suprema Contenciosa Administrativa de Lima, Víctor Raúl Rodríguez Monteza, ha desarrollado un ensayo sobre la viabilidad de la nulidad del contrato frente al tercer adquiriente de buena fe, postulando propuestas legales que pondrían freno al tráfico ilícito de propiedades.
“Este es un tema que trae muchas complicaciones en la actividad jurisdiccional y es muy trascendente, debatible y confrontable. Yo como fiscal no tengo facultad de decisión pero sí de opinión, y son los magistrados (jueces), quienes tienen la potestad de resolver conflictos de esta naturaleza. Cuando una propiedad adquirida por una persona no es registrada y esta pasa a ser de otro titular y así, sucesivamente, de uno tras otro, y el que adquirió en primer término y no registró intenta reclamar su derecho se motiva la confrontación entre dos artículos 2013 y 2014 del Código Civil, y se aúna a ello una modificatoria con la Ley 30313, que cambió las competencias notariales y les asignó funciones de control”, señala Rodríguez Monteza.
La Ley 30313 es la Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de documentación.
Para describir el panorama existente respecto de la propiedad de inmuebles, el representante del Ministerio Público menciona que en el país existen tres tipo de propietarios: el que solo celebra un contrato privado de compra y venta; el que realiza el mismo contrato y lo legaliza ante un notario, y el que no solo lo legaliza, sino que además lo inscribe en la Superintendencia Nacional de Registros Públicos – SUNARP. De los tres, el último es el que logra mayor seguridad de su propiedad.
SEGURIDAD EN PELIGRO
“El registro da la seguridad jurídica, pero como se sabe no hay nada absoluto en el Derecho y los conflictos se dan de una u otra manera, además que la seguridad jurídica, según se ha descubierto, fue afectada hace más de cuatro años con un copamiento institucional amplio. Recordemos el caso Orellana. El caso Orellana prostituyó la seguridad jurídica de registros, porque hasta ese nivel alcanzó. No importaba si se tenía la propiedad inscrita en Registros Públicos, igual, Orellana se encargaba de quitarla”, afirma el magistrado.
Comenta que las debilidades del sistema se hicieron más evidentes cuando las víctimas de la red Orellana intentaron reclamar sus derechos y recuperar sus propiedades por la vía civil, dándose con la sorpresa que esta no podía actuar. “Si no se destapa el aspecto penal del caso, mucha de esa gente no hubiera podido recuperar sus bienes. Orellana se encargó de cerrar todo el circuito de la seguridad registral a través de la circulación sucesiva de los inmuebles, es decir con la venta ficticia entre varias personas”, detalla.
Anota el fiscal supremo que la red Orellana se valió de la norma existente que protege el tráfico comercial de las propiedades a partir del tercer traspaso. “Se apoyó en su séquito y empezó a trasferir sucesivamente los bienes. Actualmente ya ni el registro nos garantiza la seguridad jurídica. La red acudió, lógicamente, a la falsificación de documentos y ahí hubo más complicidad, porque la Ley 30313 obliga a los notarios a reportar y asumir la responsabilidad de denunciar si detectan papeles falsos, pero muchos no lo hicieron”, señala Rodríguez Monteza.
ARTÍCULOS EN CONFLICTO
El fiscal supremo menciona que los artículos 2012 y 2014 del Código Civil entran en confrontación por las ventajas que permiten para que el legítimo propietario pueda perder un inmueble cuando se produce una tercera venta, aparentemente, de buena fe.
El artículo 2013 señala que “el contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes. La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes”, en tanto el artículo 2014 indica que “el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.
“Para que el tercer adquiriente de una propiedad se proteja tiene que acceder al registro. Si no registra no tiene protección. La modificatoria de la Ley 30313 incluye la figura de la cancelación del proceso de registro, que es la facultad otorgada a los notarios”, explica.
Víctor Raúl Rodríguez precisa que en atención al artículo 2012 del Código Civil, existe la legitimidad presunta o aparente, además de la legitimidad real. “La legitimidad real anula a la aparente y por ello ahora el código admite que se declare la nulidad registral judicialmente. Otro principio es el de la buena fe registral que tutela la buena fe y el tráfico comercial, esto último es en lo que apoyan quienes buscan la preservación absoluta y total de quien accede a una propiedad aunque sea por mecanismos fraudulentos y fue con esto como muchas propiedades fueron declaradas a favor de Orellana en la vía civil, pese a que mucha gente reclamó porque le habían falsificado poderes para vender. Los bienes seguían circulando porque el tráfico comercial no se podía afectar”, aclara el fiscal.
LA BUENA FE
Rodríguez Monteza señala que para tutelar el principio de buena fe en la acción de un tercer comprador de un inmueble, tiene que asegurarse, precisamente que no haya existido dolo en su proceder y, que se haya continuado el tráfico económico.
“Hay muchos mecanismos para desvirtuar la buena fe y uno puede ser incluso de carácter objetivo, es decir si antes hubo algún registro de la propiedad. Hay casos en los cuales el comprador de un bien no lo registra, pero no por negligencia, sino porque este procedimiento supone un gasto adicional ante SUNARP, es decir por imposibilidad material. Existe la inscripción preventiva pero esta dura seis meses, pasado ese tiempo se cancela. Sin embargo, ya es un rastro de registro y este debe tenerse en cuenta como hecho objetivo que el nuevo comprador debe conocer. Otro elemento para confirmar la buena fe, ya de índole subjetivo, es que se tenga conocimiento de alguna negociación previa. Esto es muy importante, porque por lo general quienes incurren el traspaso ilegal de propiedades acuden a personas ligadas a ellos, vinculadas, de su entorno”, expone.
Añade que otro mecanismo para desvirtuar la buena fe es la ausencia de circulación. “Cuando en una negociación los bienes empiezan a circular sucesivamente lo que pasó ya no va a contar, porque el artículo 2014 señala que tercer adquiriente mantiene la inscripción, aun cuando se haya anulado el poder de quien venda. No hay sucesiva circulación, por ejemplo, si yo compro, no registro, y el que me vendió le vende el mismo bien a otro”, asevera.
NECESIDAD DE REFORMA
“Orellana hizo circular las propiedades de manera sucesiva y con eso logró impedir la recuperación de las propiedades. Sobre este tema quizá la solución todavía esté pendiente, quizá la legislación necesita un poco de claridad”, refiere el fiscal supremo.
Lamenta que el proyecto de reforma del Código Civil haya avanzado solo hasta el Artículo 1438, habiendo aún mucho trecho para llegar a los artículos 2013 y 2014.
“Estamos hablando del proyecto de reforma de la Comisión Muñiz, de 1994, que como llegaron temas mucho más interesantes como la reforma constitucional, el Código Civil se quedó estancado y ahí se quedó, dormido, solo se debatió hasta el artículo 1438. No es la única reforma que se quedó a medias, la constitucional tampoco avanzó, solo llegó hasta el debate del régimen económico. Entonces, el legislador, el Congreso, tiene una deuda pendiente con estos temas, falta mayor claridad para que se tomen en cuenta factores desarrollados por la Corte Suprema y que pueden ayudar un poco más a la función jurisdiccional”, enfatiza.
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